I korthet går K2A:s verksamhet ut på att producera, förvärva och förvalta hyresrätter och studentbostäder. K2A skall dessutom, för att stärka kassaflödet, investera i samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter med låg risk (det senare skall, så vitt jag förstår, tolkas som fastigheter för privatiserade samhällsfunktioner, exempelvis privat välfärd och liknande, som är direkt jämförbara med samhällsfastigheter i fråga om risk). Bolagets verksamhet skall vara koncentrerad till Mälardalen och vissa utvalda universitets- och högskolestäder.
Villkoren för preferensaktien är i korthet följande:
- Teckningskurs 250 kr
- Företrädesrätt till utdelning 20 kr med kvartalsvis utbetalning
- Direktavkastning 8 % (8,25% effektiv)
Min inledande bedömning är att K2A:s fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter bäddar för en låg volatilitet i kassaflödena, vilket är av vikt vid värderingen av preferensaktier. Särskilt fokuset på studentbostäder och hyresbostäder i inflyttningsorter gör bolaget väl positionerat för att dra nytta av bostadsmarknadernas kraftiga efterfrågeöverskott.
Jag ser dock en hel del nackdelar med bolaget. Till att börja med är den absoluta majoriteten av bolagets fastigheter på projekt- eller planeringsstadiet.
Vidare är jag inte odelat positiv till satsningarna på studentbostäder. Studentbostäder är utsatta för större slitage än vanliga hyresbostäder. Dessutom är boendetiderna normalt kortare och studenthyresgästerna mindre toleranta för höga hyresnivåer, både på grund av svag ekonomi och av politiska skäl.
Därtill verkar stora delar av K2As studentbostadsportfölj vara av andra klassen: vad sägs exempelvis om studentbostäder vid Gävle högskola eller studentbostäder för Stockholmsstudenter belägna ute i Vällingby med 45 minuters resväg till Stockholms universitet?
Räntekostnaden för preferensaktiefinansieringen bör vid full anslutning och full övertilldelning bli 14 MSEK. Detta skall finansieras med ett förväntat framtida förvaltningsresultat om 27 MSEK. Detta förvaltningsresultat förutsätter dock färdigställande av de projekt som idag är pågående och planerade och beräknas kräva 64 MSEK för att färdigställa. Finansieringen av preffarna (för att inte tala om verksamheten i övrigt) framstår således som rätt tunn.
Sammanfattningsvis framstår K2As preffar som mer riskfyllda än vanligt, beroende dels på den medelmåttiga kvaliteten på bolagets portfölj och den i nuläget oklara finansieringen. Detta motsvaras till viss del av en högre kupong. Givet det minst sagt heta noteringsklimatet kan man troligen göra en vinst på att teckna och sälja efter noteringen. Jag är dock inte alls övertygad om att teckna för att hålla på längre sikt.
Jag återkommer med en mer fyllig analys framöver.
UPPDATERING! Bloggrannen Petrusko har skrivit ett kortare inlägg om K2A pref med något mer negativ marknadssyn än jag.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar